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盈彩网计划2023-01-31 16:05

地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

  近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。

  消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。

  城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

  该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?

  区属人才购房政策

  据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”

  值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。

  一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

  而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。

  早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。

  具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。

  按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

  据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。

  共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。

  在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

  提振楼市后暂时退场

  城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。

  据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。

  青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。

  部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。

  不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

  后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

  同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

  在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

  对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

  此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。

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寻找博物馆里的“兔文化”******

  走进沈阳博物馆一楼大厅,就能看到“百兔图”。这100幅兔子形象的画,是由100位小朋友在“寻找国宝里的小兔子”文化专场活动中画的。沈阳博物馆社教部主任姜欢表示,博物馆通过举办系列活动,营造浓浓的新春氛围,同时普及生肖文化、传播生肖故事,让孩子们在趣味活动中感受中国传统文化的独特魅力。

  百名小朋友,共绘“百兔图”

  “寻找国宝里的小兔子”系列活动,是沈阳博物馆在兔年春节来临之际精心策划的,通过“送福、画兔、寻宝”等丰富多彩、年味十足的文化活动,让观众享受博物馆送去的“文物新春礼”。其中,“沈博邀您画兔”是专门为全市青少年学生打造的文化专场,1月11日至15日每天一场,通过多个活动环节,带孩子们了解家乡沈阳的历史文化,感受城市博物馆的文化魅力。该活动一经推出,便受到观众们的喜爱,报名异常火爆。

  活动中,中小学生在社教老师的带领下,开启“兔年讲兔、共绘百兔、穿越寻兔”之旅。目前摆放在博物馆一楼的“百兔图”,就是孩子们在活动现场绘制的。“在社教老师发问、孩子们举手参与的过程中,《嫦娥奔月》、兔年生肖等故事都会深入孩子们心中。大家凭借着自己的想象,画出了属于这个春节的兔子。”姜欢说,将这些画放在馆内展示,也是为了激励孩子们积极走进博物馆。

  穿越千年,寻找文物上的小兔子

  “寻找国宝里的小兔子”系列活动中的“重头戏”,自然就是“穿越寻兔”了。活动中,孩子们一边听社教老师的讲解,一边认真欣赏每一件文物。

  “找到了,找到了!”在五场文化专场活动中,姜欢最喜欢听到孩子们找到“小兔子”时欢欣鼓舞的声音。这个兔子的形象,出现在沈阳博物馆的“镇馆之宝”之一——辽代白釉黑彩梅瓶上。据了解,每场活动大约有30组家庭,孩子们找到兔子后,会非常激动地告诉社教老师,其余孩子也会一起围过来仔细欣赏,他们的眼神里充满了求知欲,讲解员也会借机将这件文物的“前世今生”细细讲给孩子们听。“策划这个活动,就是希望在春节前搭建亲子互动平台,让沈阳博物馆能够成为青少年群体的研学阵地。”姜欢说,这个活动得到了家长们的认可,很多家长认为在兔年春节前举办活动很有意义。

  创新活动形式,让文物活起来

  白釉黑彩梅瓶出土于沈阳康平张家窑林场长白山4号墓,造型古朴。瓶身通体施白釉,以黑彩绘有包括兔子在内的五只动物,并按照真实比例分布。其中,鹿、羊和两只狗体积较大,均匀绘在梅瓶的四个面,两只狗的位置相对,中间以鹿和羊相隔,在瓶身上形成了狗追鹿、狗追羊的场景。

  活动中寻找的小兔子,位于梅花鹿下方。梅瓶上的兔子形象灵动,四条腿壮硕有力,好像正要跃起,后方还绘有草叶纹的图案。兔子与其余四只动物以同一方向奔跑的姿态呈现,整个绘画手法写实而生动。

  这件白釉黑彩梅瓶具有极高的历史价值、艺术价值和文化价值,是沈阳厚重历史与多元文化的重要代表器物之一。“在兔年春节到来之际,我们以这只小兔子为活动策划的灵感,将博物馆的社会教育职能与千年前的文物相结合,守正创新,让文物活起来!”姜欢说。

  沈阳日报、沈报全媒体记者 刘海搏

  (《沈阳日报》 2023年01月19日  12版)

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